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            房地產開發經營企業所交的銷售稅金為_商品房交易稅費怎么算

            小會計2個月前 (03-13)注冊公司76

            大家好!今天讓小編來大家介紹下關于房地產開發經營企業所交的銷售稅金為_商品房交易稅費怎么算的問題,以下是小編對此問題的歸納整理,讓我們一起來看看吧。

            文章目錄列表:

            1.房地產開發經營企業所交的銷售稅金為
            2.商品房交易稅費怎么算

            房地產開發經營企業所交的銷售稅金為

            法律主觀:

            在中國包括房地產業增值稅、企業所得稅、個人所得稅、房產稅、城鎮土地使用稅、城市房地產稅、印花稅、土地增值稅、投資方向調節稅、契稅、耕地占用稅等。主要稅種介紹如下:1、營業稅:房地產開發企業銷售不動產時應在收訖或取得索取營業收入(房款)憑據后,就全部價款和價外費用按銷售不動產稅目依5%的稅率繳納營業稅。(]如與包銷商簽訂合同由其自訂價格進行銷售,由房地產開發公司向客戶開具房地產发票,依5%的稅率繳納營業稅,包銷商收取價差或手續費的應按服務業--代理業征收營業稅。合同期滿后,房屋未售出部分若由包銷商收購,對房地產開發公司應就房屋銷售收入按銷售不動產稅目依5%稅率征收營業稅。包銷商將房產再銷售,對包銷商也按銷售不動產稅目征收營業稅。房地產開發企業從事建筑工程作業,應按包括工程所用原材料及其他物資和動力價款在內的營業額,依建筑業稅目所適用的稅率3%納稅。2、土地增值稅:土地增值稅是對轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物(即轉讓房地產)并取得收入的單位或個人,就其轉讓房地產所取得的增值額征收的一種稅,稅率為30%、40%、50%和60%。建造普通標準住宅出售,增值額未超過各項規定扣除項目金額20%的;因城市實施規劃、國家建設需要依法征用、收回的房地產,可以免稅。3、企業所得稅:房地產開發企業的所得減除成本、費用、損失后的余額按25%的稅率繳納企業所得稅。4、城建稅、教育費附加:依實際繳納的營業稅額繳納7%的城建稅和3%的教育費附加。5、印花稅:當單位和個人的房屋發生產權轉移時,應當繳納印花稅。(二級市場)建安合同按承包金額的萬分之三貼花;購房合同按購銷金額的萬分之五貼花6、契稅:其納稅人是以買賣、典當、贈與或交換形式取得土地、房屋產權的承受人。契稅是按當事人雙方所訂契約產價的一定比例向產權承受人征收的一次性稅收。契稅按房屋買賣成交價格的3-5%征收契稅,具體由各省、市、區決定,如安徽省為4%。7、房產稅:是在城市、縣城、建制鎮、工礦區范圍內,對擁有房屋產權的內資單位和個人按照房產稅原值或租金收入征收的一種稅。它以房產原值(評估值)為計稅依據,稅率為1.2%。年應納稅額=房產原值(評估值)×(1-30%)×1.2%。8、城鎮土地使用稅:是在城市、縣城、建制鎮和工礦區范圍內,對擁有土地使用權的單位和個人以實際占用的土地面積為計稅依據,按規定稅額、按年計算、分期繳納的一種稅。年應納稅額=∑(各級土地面積×相應稅額)。房地產開發企業自用、出租、出借本企業建造的商品房,自房屋使用或交付之次月起計征城鎮土地使用稅和房產稅。企業稅種房地產開發企業涉及稅種工程造價成本包含的稅費:營業稅、城市建設維護稅、教育費附加、地方教育費。()購置土地時,要交契稅;與建筑商簽合同時:交印花稅開發并銷售時:交營業稅、城建稅、教育費附加產生利潤時:交所得稅1.營業稅。按預收款的5%2.城建稅、教育費附加。分別按營業稅的7%、3%交納(還有地方教育費附加,各地不同)3.土地增值稅。按預收款1%,項目達到清算標準時進行清算,分別按增值額的30%、40、50%交納。4.企業所得稅。按應納稅所得額25%交納,注意預收款未做收入的要按規定比例調整增加應納稅所得額。5.土地使用稅、房產稅(自用部分)、車船使用稅、印花稅等。企業稅種房地產開發企業涉及稅種房地產交易稅費房地產契稅是指由于土地使用權出讓、轉讓、房屋買賣、交換或贈與等發生房地產權屬轉移時向產權承受人征收的一種稅賦。(]營業稅指對銷售房地產的單位和個人,就其營業額按率計征的一種稅。房產稅是以房屋為征稅對象、按照房屋的原值或房產租金向產權所有人征收的一種稅。營業稅附加是指對交納營業稅的單位和個人,就其實繳的營業稅為計稅依據而征收的城市維護建設稅與教育費附加。印花稅指對在經濟活動中或經濟交往中書立的或領受的房地產憑證征收的一種稅賦。個人所得稅指個人將擁有合法產權的房屋轉讓、出租或其他活動并取得收入,就其所得計算征收的一種稅賦。納稅保證金指按照有關規定,個人將擁有合法產權的住房轉讓時,就其應納稅所得,按照個人所得稅稅率計算的,個人所得稅納稅保證金。房地產交易手續費是指由政府依法設立的,由房地產主管部門設立的房地產交易機構為房屋權利人辦理交易過戶等手續所收取的費用。房屋權屬登記費即房屋所有權登記費,是指縣級以上地方人民政府行使房產行政管理職能的部門依法對房屋所有權進行登記,并核發房屋所有權證書時,向房屋所有權人收取的登記費,不包括房產測繪機構收取的房產測繪(或勘丈)費用。土地收益金(土地增值費)土地使用者將其所使用的土地使用權轉讓(含連同地面建筑物一同轉讓)給第三者時,就其轉讓土地交易額按規定比例向財政部門繳納的價款,或土地使用者將其所使用的土地使用權出租(含連同地面建筑物一同出租)給其他使用者時,就其所獲得的租金收入按規定比例向財政部門繳納的價款。土地出讓金各級政府土地管理部門將土地使用權出讓給土地使用者,按規定向受讓人收取的土地出讓的全部價款(指土地出讓的交易總額),或土地使用期滿,土地使用者需要續期而向土地管理部門繳納的續期土地出讓價款,或原通過行政劃撥獲得土地使用權的土地使用者,將土地使用權有償轉讓、出租、抵押、作價入股和投資,按規定補交的土地出讓價款。土地增值稅是指轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個企業稅種房地產開發企業涉及稅種人,以轉讓所取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入為計稅依據向國家繳納的一種稅賦,不包括以繼承、贈與方式無償轉讓房地產的行為。[]土地使用稅是指在城市、縣城、建制鎮、工礦區范圍內使用土地的單位和個人,以實際占用的土地面積為計稅依據,依照規定由土地所在地的稅務機關征收的一種稅賦。耕地占用稅必須依法征收耕地占用稅。園地包括苗圃、花圃、茶園、果園、桑園和其他種植經濟林木的土地。是指由占用耕地建房或者從事其他非農業建設的單位和個人向國家繳納的一種稅賦。耕地包括國家所有和集體所有的耕地,指種植農作物的土地(包括菜地、園地),占用魚塘及其他農用土地建房或從事其他非農業建設,也視同占用耕地。土地開發費每公頃居住區用地開發所需的前期工程的測算投資,包括征地、拆迁、各種補償、平整土地、敷設外部市政管線設施和道路工程等各項費用(萬元/ha)。住宅單方綜合造價每平方米住宅建筑面積所需的工程建設的測算綜合投資,應包括土地開發費用和居住區用地內的建筑、道路、市政管線、綠化等各項工程建設投資及必要的管理費用(元/m2)。

            法律客觀:

            房地產開發企業稅收籌劃方式(一)利用臨界點進行稅收籌劃納稅臨界點籌劃法是指納稅人在經營中遇到稅收臨界點時,通過增減收入或支出,避免承擔較重的稅負。目前利用該方法最多的就是房地產開發中籌劃土地增值稅。稅法規定,納稅人建造普通標準住宅出售,增值額未超過扣除項目金額的20%的,免征土地增值稅;增值額超過扣除項目金額20%的,應就其全部增值額按規定計稅。這里“20%的增值額”就是我們常說的“臨界點”。根據臨界點的稅負效應,可以進行納稅籌劃。如果房地產開發企業建造的普通標準住宅出售的增值率在20%這個臨界點上,一是通過適當控制出售價格。銷售收入下降了,而可扣除項目金額不變,增值率自然會降低。當然,這會帶來另一種后果,即導致收入的減少,此舉是否可取,就得比較減少的收入和控制增值率減少的稅金支出的大小,權衡得失做出選擇。二是增加可扣除項目金額。比如增加房地產開發成本、房地產開發費用等,使商品房的質量進一步提高。但是,在增加房地產開發費用時,應注意稅法規定的比例限制,開發費用的扣除比例不得超過取得土地使用權支付的金額和房地產開發成本之和的10%。同樣,房地產企業也可以通過增加扣除項目,利用土地增值稅的臨界點來進行納稅籌劃。假如黃河房地產開發公司開發一幢普通標準住宅,房屋售價為1000萬元,按照稅法規定可扣除項目金額為810萬元。增值額為190萬元,增值率為200/800=23.4%該房地產公司需要繳納土地增值稅190×30%=57萬元,營業稅1000×5%=50萬元,城市維護建設稅和教育費附加50×(7%+3%)=5萬元。不考慮企業所得稅,該房地產公司的利潤為1000-810-57-50-5=78萬元。如果該房地產公司進行納稅籌劃,將該房屋進行簡單裝修,費用為105萬元,房屋售價增加至1100萬元。則按照稅法規定可扣除項目增加為915萬元,增值額為185萬元,增值率為185/915=20%,不需要繳納土地增值稅。該房地產公司需要繳納營業稅1100×5%=55萬元,城市維護建設稅和教育費附加55×(7%+3%)=5.5萬元。同樣,不考慮企業所得稅,該房地產公司的利潤為1100-915-55-5.5=124.5萬元。該納稅籌劃降低企業稅收負擔為124.5-78=46.5萬元。因為,土地增值稅是房地產開發的主要成本之一,而土地增值稅在建造普通標準住宅增值率不超過20%的情況下可以免征,企業可以通過增加扣除項目使得房地產的增值率不超過20%,從而享受免稅待遇。(二)利用投資方式的不同進行稅收籌劃房地產開發公司對于投資性房地產有兩種不同的投資方式:一是出租取得租金;二是以房地產入股聯營分得利潤。這兩種投資方式所涉及稅種及稅負各不相同,存在著較大的稅收籌劃空間。1、采取出租方式應承擔的稅負營業稅:房產租賃屬于服務業,按照租金收入的5%征稅,應為5%×R1;房產稅:房產稅應依照房產租金收入計算繳納,稅率為12%,則房產稅為12%×R1;城建稅:假設大海房地產開發公司位于市區,城建稅稅率為7%,依據其繳納的營業稅,則,城建稅稅負為5%×R1×7%=0.35%R1;教育費附加:3%×5%×R1=0.15%R1;印花稅:在訂立合同時,企業必須繳納印花稅,根據《中華人民共和國印花稅暫行條理》第3條規定:“按租賃金額千分之一貼花”,因此,印花稅稅負為0.1%R1;所得稅:營業稅、城建稅、教育費附加可以在稅前扣除,那么,企業租金收入應納的所得稅為25%×(R1-5%R1-0.35%1-0.15%R1)=23.62%R1??傮w稅負T1=營業稅+房產稅+城建稅+教育費附加+印花稅+所得稅=5%R1+12%R1+0.35%R1+0.15%R1+0.1%R1+23.62%R1=41.22%R1,即,采取出租方式下,公司的總體稅負T1=41.22%R1。2、采取聯營方式應承擔的稅負房產稅:根據稅法規定,房產稅依照房產原值一次減除10%-30%的余值計稅,稅率為1.2%。假定減除率為30%,則房產稅稅負=1.2%×(1-30%)P。土地使用稅(此稅種從量定額征收,各地標準不一,以菏澤市為例,城區單位稅額為0.68元/平方米),則土地使用稅稅負為0.68×L=0.68L;所得稅:聯營利潤所得應繳所得稅,所得稅稅負=R2×25%=25%R2??傮w稅負T2=房產稅稅負+土地使用稅稅負+所得稅稅負=1.2%×(1-30%)P+0.68L+25%R2=0.0084P+0.68L+25%R2。尋求稅負均衡點。由于租金的收入相對固定,而且在出租之前可以商定,而聯營收入則因影響因素多,不可確定性更大,所以,可以用租金來預測聯營收入。當二者稅負相等時,即,41.22%R1=0.0084P+0.68L+25%R2,則R2=(41.22R1-0.84P-68L)/25在對房地產進行投資時可以利用以上的函數公式進行測算,基本結論如下:若預期聯營收入R2>(41.22×租金收入-0.84×房產原值+68×實際使用面積)/25,該項房產采取聯營方式稅負輕于采取租賃方式,從稅收的角度考慮宜采用聯營方式;若預期聯營收入R2

            商品房交易稅費怎么算

            買房營業稅應該用一下方法算:

            一、購房營業稅稅率是什么

            購房營業稅也叫個人住房轉讓營業稅,顧名思義就是將個人住房進行出售時需要交的營業稅,一般是按轉讓價與購置價的差價繳納5.55%的營業稅,這個營業稅由出讓方承擔。提示:營業稅一般都要加上城建和教育附加費,因此總稅率為5.55%。

            二、購房營業稅稅率的計算方法是是什么

            房地產交易過程中主要稅費:契稅、土地增值稅、印花稅、營業稅(二手房)。

            自2010年1月1日起,個人將購買不足5年的非普通住房對外銷售的,全額征收營業稅;

            個人將購買超過 5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房對外銷售的,按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅;

            個人將購買超過 5年(含5年)的普通住房對外銷售的 ,免征營業稅。

            現時二手房營業稅征收已經調整,具體如下:

            1、個人轉讓/贈與非普通住宅2、個人轉讓/贈與非普通住宅年限≥5年的,營業稅征收:(轉讓收入-上手发票價)×5.5%。

            3、個人轉讓/贈與普通住宅年限≥5年:免征營業稅。

            4、單位轉讓住宅、非住宅(不論年限) :不提供发票:房管局核定稅價×5.63%。;提供发票:增值部分×5.63%。

            5、外資單位轉讓住宅、非住宅(不論年限):不提供发票:房管局核定稅價×5.09%;提供发票:增值 部分×5.09%。

            6、個人出售非住宅(不論年限):(轉讓收入-房產原值)×5.5%。

            房產營業稅,在二手房上市交易中,一般都會遇到,由于各自情況不同,征收比例不一的哦!在目前房產交易的稅費中二手房營業稅是其中最大塊的稅種。

            自2015年3月31日起,個人將購買不足2年的住房對外銷售的,全額征收營業稅,稅率為5.0%;個人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的,按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅;個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的,免征營業稅。個人將購買不足2年的住房對外銷售的,全額征收營業稅;個人將購買超過2年(含2年)的非普通住房對外銷售的,按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅;個人將購買超過2年(含2年)的普通住房對外銷售的,免征營業稅。房產營業稅是指針對企業出售和個人轉讓房地產的稅收,二手房營業稅征收范圍是個人購買不足5年的住房對外銷售的,全額征收營業稅;個人購買超過2年(含2年)的普通住房對外銷售的,免征營業稅。

            法_依據:

            《中華人民共和國契稅法》

            第一條在中華人民共和國境內轉移土地、房屋權屬,承受的單位和個人為契稅的納稅人,應當依照本條例的規定繳納契稅。第二條本條例所稱轉移土地、房屋權屬是指下列行為:

            (一)國有土地使用權出讓;

            (二)土地使用權轉讓,包括出售、贈與和交換;

            (三)房屋買賣;

            (四)房屋贈與;

            (五)房屋交換。

            前款第二項土地使用轉讓,不包括農村集體土地承包經營權的轉移。

            商品房交易稅費是一項很大的支出,根據我國法律的規定,商品房交易稅費主要分為契稅、營業稅、印花稅、個人所得稅等。那么商品房交易稅費怎么算?為了幫助大家更好的了解相關法律知識,整理了相關的內容,我們一起來了解一下吧。一、商品房交易稅費怎么算(一)契稅:基準稅率3%,優惠稅率為1.5%和1%。普通住宅征收比率為成交價的1.5%,非普通住宅為成交價的4%。具體征收比率:90平以下的普通住宅(首套1%、二套3%);90至140平普通住宅(首套1.5%、二套3%);別墅等非普通住宅(成交價的4%)。

            (二)營業稅:稅率為5.5%。根據2010年房產新政,轉讓出售購買時間不足5年的非普通住宅按照全額征收營業稅,轉讓出售購買時間超過5年的非普通住宅或者轉讓出售購買時間不足5年的普通住宅按照兩次交易差價征收營業稅,轉讓出售購買時間超過5年的普通住宅免征營業稅。

            (三)印花稅第一種是比例稅率,適用于房地產產權轉移書據,稅率為0.05%,同時適用于房屋租賃合同,稅率為1%,房產購銷合同,稅率為0.03%;第二種是定額稅率,適用于房地產權利證書,包括房屋產權證和土地使用證,稅率為每件5元。

            (四)個人所得稅:稅率為交易總額1%或兩次交易差的20%,由賣方承擔。征收條件以家庭為單位出售非唯一住房需繳納個人房轉讓所得稅。

            在這里有兩個條件

            1、家庭唯一住宅

            2、購買時間超過5年。

            如果兩個條件同時滿足可以免交個人所得稅;任何一個條件不滿足都必須繳納個人所得稅。注:如果是家庭唯一住宅但是購買時間不足5年則需要以納稅保證金形式先繳納,若在一年以內能夠重新購買房產并取得產權則可以全部或部分退還納稅保證金,具體退還額度按照兩套房產交易價格較低的退還。

            未成年小孩的出生證明/戶口本;

            (五)城建稅、教育費附加和地方教育費附加等此類稅種的征收以營業稅稅額為計稅依據,按實際繳納營業稅稅額的7%、3%、1%分別繳納城建稅、教育費附加和地方教育費附加。

            二、最新個人房屋買賣稅費(一)契稅

            根據國家契稅條例的規定,房屋買賣要向國家交納契稅,征收的標準是按房屋買賣成交價的3%~5%收取,全部由買方負擔。

            (二)印花稅

            對房屋買賣雙方要繳納印花稅,印花稅要貼在房屋買賣契約正本上,按照房屋買賣成交價的0.3‰交納。

            (三)營業稅

            在中華人民共和國境內,轉讓土地使用權、銷售不動產的單位和個人,為營業稅的納稅義務人,應納稅額為轉讓土地使用權、銷售不動產及其他附著物營業額的5%。

            (四)城市維護建設稅

            繳納增值稅、營業稅的單位和個人,是城市維護建設稅的納稅義務人。它以納稅人實際繳納的增值稅、營業稅額為計稅依據,分別與增值稅、營業稅同時交納。納稅人所在地在市區的,稅率為營業稅稅額的7%;納稅人所在地在縣城鎮的,稅率為5%;納稅人所在地不在市區、縣城、鎮的,稅率為1%.

            (五)教育費附加稅

            這是國家為發展教育事業、籌集教育經費而征收的一種附加費,依營業稅額為計費依據,稅率為3%。

            (六)土地增值稅

            轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人,都要繳納土地增值稅,土地增值稅實行四級超額累進稅率。 應納稅額 = 增值額 ×適用稅率增值額 = 轉讓收入-扣除項目金額 轉讓收入包括貨幣收入、實物收入和其它收入。

            (七)房產稅

            房產稅是對坐落在城市、縣城、建制鎮和工礦區范圍內的房產征收的一種稅收.房產稅的計稅依據分為房產余值和租金

            收入兩種:

            1 企、事業單位的房產不論自用還是出租均以房產評估值(沒有房產評估值的按房產原值)一次扣除30%后的余值計算繳納房產稅。

            2 其他單位(免稅單位或房產管理部門)和個人出租的房產以租金收入為房產稅的計稅依據。

            房產稅實行的是比例稅率:

            1 以房產余值為計稅依據的,稅率為1.2%。

            2 以租金收入為計稅依據的,稅率為12%。

            計算公式:

            1 房產稅應納稅額 = 房產評估值×70%×1.2% 或:房產原值×70%×1.2%

            2房產稅應納稅額 = 租金收入×12%

            三、房屋交易稅費的法律規定(一)契稅有1、5%和3%兩種。契稅征收稅率的多少是由房屋是否為普通住宅來決定的。普通住宅界定標準為:住宅小區建筑容積率在1、0(含)以上,單套建筑面積在140(含)平方米以下,實際成交價低于同級別土地上住房平均交易價格1、2倍以下。這3個條件全部滿足的住房為普通住房,普通住宅享受1、5%的優惠稅率,非普通住宅則按3%稅率征收契稅。

            (二)增值稅有征收和不征收兩種。如果轉讓個人購買不滿2年的普通住宅,則業主需支付(全額÷1、05)×5、6%;不滿2年的非普通住宅,業主要交(全額÷1、05%)×5、6%;已滿2年的普通住宅則不需支付該稅;已滿2年的非普通住宅,業主要交(差額÷1、05)×5、6%。

            (三)個稅有20%和1%兩種。根據地稅局現行執行的政策,如果不能提供房屋原值的、將按納稅人住房轉讓收入的1%核定應納個人所得稅額。

            商品房交易稅費的多少除了法律規定本身的稅率以外還跟房屋的大小以及房屋是否為普通住宅決定。非普通類住宅的稅率相對于普通住宅來說較高。

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